よくあるご質問

新築でマイホームなどを建てた際、役所や銀行から「登記をしてください」と言われますが、実は新築時の登記は「建物表題登記」と「所有権保存登記」という、役割の異なる2種類の手続きを順番に行う必要があります。

それぞれの違いと役割を分かりやすく整理しました。

1. 建物表題登記（建物のプロフィールの登録）
建物の場所、種類（居宅や店舗など）、構造、正確な床面積など、「どんな建物がそこに建ったのか」という物理的な状態を一番最初に登録する登記です。
・期限：建物が完成してから1ヶ月以内の申請が法律で義務付けられています。
・専門家：私たち土地家屋調査士が、現地を正確に測量・調査して申請を代行します。

2. 所有権保存登記（建物のオーナーの登録）
表題登記が完了した後に、「この建物は誰のものか」という所有権（権利）を一番最初に記録する登記です。
・必要性：義務ではありませんが、この登記をしておかないと「住宅ローン」を組むための担保設定（抵当権設定）ができず、将来土地や建物を売却することもできません。
・専門家：法律と権利の専門家である司法書士が手続きを行います。

💡 渕名事務所なら、専門家同士の連携もワンストップで安心です
このように、新築時の手続きは「土地家屋調査士（表題登記）」から始まり、次に「司法書士（保存登記）」へとバトンタッチする流れになります。当事務所では、信頼できる司法書士の先生と日頃から緊密に連携を取りながら、一連の手続きが滞りなくスムーズに進むよう窓口となってトータルでサポートいたします。お客様がそれぞれの専門家を個別に探して手配する手間や不安は一切ありませんので、安心してお任せください。

建物が新築で完成したら、その建物の物理的な状態（所在、種類、構造、床面積など）を公に証明するために、法務局に「建物表題登記」を申請する必要があります。この登記を行わないと、その後の所有権保存登記（名義の登録）や、住宅ローンを組むための担保設定（抵当権設定）ができません。

【手続きの流れと当事務所のサポート】
1. 資料の調査と現地での測量
建築確認通知書などの書類をお預かりし、実際に現地へ伺って建物の外周や各階の床面積を正確に測量・調査します。

2. 登記申請書類・図面の作成と申請代行
法律に基づいた正確な「各階平面図」や「建物図面」を作成し、法務局への申請手続きをすべて代行いたします。

💡 当事務所ならではのワンストップの強み
新築時には、建物の登記だけでなく、お隣との境界をはっきりさせる「土地の境界確定」や「分筆登記」、あるいは「農地転用」の国定手続きがセットで必要になるケースが多々あります。当事務所なら、土地家屋調査士・行政書士のダブルライセンスを活かし、土地の調査から新築の登記までワンストップでスムーズに対応可能です。窓口が1つで済むため、ハウスメーカー様や施主様の手間と時間を大幅に節約できます。

⚠️ ご注意ください
建物表題登記は、建物が完成してから1ヶ月以内の申請が法律で義務付けられています。期日を過ぎると過料がかかるリスクがあるほか、入居やローンの実行スケジュールにも影響が出ることがありますので、建物が完成する前（足場が外れた頃など）の、お早めのご相談がおすすめです。

建物の増築をして床面積が変わったり、リフォームで平屋から2階建てにしたり、あるいは「店舗から住宅」へ用途を変更したときなどは、法務局で「建物表題変更登記」の手続きを行う必要があります。建物の現在の正しい状態を登記簿に反映させるための大切な手続きです。

【どのようなときに必要？（具体例）】
・建物を増築して部屋を増やしたり、一部を取り壊して減築したとき
・「店舗」だった建物をリフォームして「居宅（住宅）」に変更したとき
・車庫や物置などの「附属建物」を新しく敷地内に建てたとき

【手続きの流れと当事務所のサポート】
1. 現地の調査と正確な測量
確認済証や工事完了引渡証明書などの書類をお預かりし、実際に現地へ伺って変更後の建物の構造や床面積を正確に調査・測量します。

2. 変更図面の作成と申請代行
法律に基づいた新しい「各階平面図」や「建物図面」を作成し、法務局への変更申請手続きをすべて代行いたします。

💡 変更登記をしないままだとどうなる？
建物の登記が古いまま（実際の状態とズレている状態）だと、**その建物を担保にしてリフォームローンや新たな融資を組むことができなくなります。**また、将来いざ土地や建物を売却しようとした際にも、買い手への名義変更手続きが進められずトラブルの原因になってしまいます。

🤝 当事務所にお任せいただくメリット
リフォームや用途変更に際して、「大昔の増築の登記が漏れていた」「農地の一部に物置を建ててしまった」といった複雑なケースが絡むことも少なくありません。当事務所なら、元公務員の行政書士・土地家屋調査士としてのダブルライセンスを活かし、土地の利用状況の見直し（農地転用など）から建物の変更登記まで、すべてワンストップでスムーズに解決いたします。

⚠️ ご注意ください
建物表題変更登記は、変更の工事が完了した日から1ヶ月以内の申請が法律で義務付けられています。融資の実行スケジュールや、将来の資産価値を正しく守るためにも、工事が決まった段階での、お早めのご相談がおすすめです。

建物を解体・取り壊したときは、その建物がなくなったことを証明するために、法務局で「建物滅失登記（めっしつとうき）」の手続きを行う必要があります。この手続きを行うことで、登記簿上から建物の情報が正しく抹消されます。

【手続きの流れと当事務所のサポート】
1. 現地の確認と必要書類の収集
実際に建物が取り壊されていることを現地で調査・確認します。また、解体業者様から発行される「解体証明書（取毀証明書）」などの必要書類を整理します。

2. 滅失登記の申請代行
法務局に提出する申請書を作成し、現場写真などの必要書類を添えて、土地家屋調査士が確実に取り壊しの登記申請を代行いたします。

💡 放置するとどうなる？滅失登記を行うメリット
・固定資産税のストップ：滅失登記をしないままだと、解体後も存在しない建物に固定資産税が課税され続けてしまうリスクがあります。正しく登記を行うことで、翌年以降の無駄な課税を確実にストップします（役所の税務課とも連動します）。
・土地の売買や新築が可能に：古い建物の登記が残ったままだと、その土地を売却したり、新しく建物を建ててローンを組むことに支障が出る場合があります。

🤝 当事務所にお任せいただくメリット
「昔取り壊したはずの建物の登記がそのまま残っていた」「解体業者が倒産していて証明書が集まらない」といった複雑なケースでも、元公務員としての経験と土地家屋調査士の専門知識を活かし、法務局と調整しながらスムーズに解決いたします。

⚠️ ご注意ください
建物滅失登記は、建物を取り壊した日から1ヶ月以内の申請が法律で義務付けられています。「解体工事が終わったら、セットで滅失登記まで行う」とおぼえていただき、どうぞお早めにご相談ください。

マンションのように1棟の建物を部屋ごとに分けて、それぞれ独立した別々の所有権（マイホームなど）にすることを「区分所有（くぶんしょゆう）」と呼びます。共有名義の建物をこの区分所有に変更するには、法務局に「区分建物表題登記」を申請する必要があります。

【どのようなときに必要？（具体例）】
・分譲マンションや、店舗と住宅が一体になった複合ビルなどを新築したとき
・「二世帯住宅」で、親世帯と子世帯のそれぞれの居住空間（1階と2階など）を完全に独立した別々の不動産として登記したいとき（※構造上の要件を満たす必要があります）
・もともと1つの大きなお店や倉庫だった建物を、壁で仕切って複数の独立した店舗として別々に所有・売買できるようにしたいとき

【手続きの流れと当事務所のサポート】
区分建物として認められるためには、それぞれの部屋が壁や床で完全に遮断され、それぞれが独立して利用できる状態（構造上・利用上の独立性）である必要があります。

当事務所では、現地へ伺って各住戸・各部屋の床面積を正確に測量し、どこからどこまでが自分の部屋かという「専有部分」と、廊下や階段などの「共用部分」の範囲を法律に基づいて明確に区別した上で、正確な図面を作成して法務局への申請をすべて代行いたします。

💡 区分所有（区分登記）にするメリット
建物をそれぞれの独立した不動産として分けることで、自分の持ち分の部屋（専有部分）だけで個別に住宅ローン（融資）を組んだり、将来的にその部屋だけを第三者に売却・賃貸したりすることが可能になります。また、親族間での将来の相続トラブルを未然に防ぐためにも非常に有効な手段です。

🤝 当事務所にお任せいただくメリット
二世帯住宅や店舗ビルの区分登記は、壁の位置や出入口の構造チェックなど、専門的な判断が非常に多く難易度が高い手続きです。当事務所なら、土地家屋調査士としての正確な測量・図面作成はもちろん、元公務員の行政書士として、将来の権利関係の整理や親族間での合意書・契約書の作成に関するご相談まで、ワンストップでトータルにサポートいたします。どうぞ安心してお気軽にご相談ください。

「相続土地国庫帰属制度（そうぞくとちこっこきぞくせいど）」とは、相続や遺贈によって引き継いだものの、「遠方に住んでいて管理ができない」「使い道がないのに固定資産税だけがかかり続けている」といった不要な土地を、一定の条件を満たすことで国に引き取ってもらえる制度です。

近年問題になっている、放置された「所有者不明土地」の発生を防ぐ目的で創設されました。管理の手間や税金の負担から解放される新しい選択肢として注目されています。

⚠️ ただし、どんな土地でも国が引き取ってくれるわけではありません
国が管理を引き継ぐため、以下のような「管理に手間や費用がかかる土地」は対象外（却下・不承認）となります。

・建物が建っている土地（解体して更地にする必要があります）
・お隣との境界（筆界）がはっきりしていない土地、争いがある土地
・土壌汚染や埋設物（ゴミや古い瓦礫など）がある土地
・崖（がけ）があって崩落のリスクがある土地、通路がない土地

💰 手続きに必要な費用について
この制度を利用するには、審査のための「申請手数料」のほか、国に引き渡す際に「10年分の土地管理費に相当する負担金（原則20万円〜）」を国に納める必要があります。

🤝 当事務所にお任せいただくメリット
「実家の土地を国に引き取ってもらいたいけれど、うちの土地は条件をクリアしている？」と不安な方は、どうぞお気軽にご相談ください。

この制度を申請するためには、法務局の綿密な資料調査だけでなく、「建物がないか」「境界は明確か」「崖や埋設物はないか」といった現地の正確な調査が不可欠です。当事務所なら、土地家屋調査士としての専門的な現地調査（必要に応じた境界確定測量）と、元公務員の行政書士としての書類作成・行政窓口への申請手続きまで、ワンストップでトータルにサポートいたします。

相続土地国庫帰属制度において、「どのような土地であれば国に引き取ってもらえるのか」、その主な対象要件を整理しました。

基本的に「地目（宅地・農地・山林など）や面積、地域の指定」に関わらず申請することは可能ですが、国が引き取った後に管理上の問題が生じないよう、以下のような条件をクリアしている必要があります。

✅ 対象となる土地の主な要件
・建物が建っていないこと：
・担保権や使用収益権が設定されていないこと：抵当権が残っていたり、他人に貸し出す契約（借地権など）が残っていたりしない土地であることです。
・他人による利用がないこと：不法占有されている形跡がなく、通路や墓地、境内地などとして現に使われていない土地であることです。
・境界や権利関係が明確であること：お隣の土地との境界（筆界）について争いがなく、所有権の帰属（誰の土地か）がはっきりしている土地であることです。

💡 「農地」や「山林」でも対象になります！
「市街化調整区域にある農地」や「地方の山林」であっても、上記の要件をクリアしていれば制度の対象になります。「売りたくても売れない地方の土地」でお悩みの方にとっては、非常に大きなメリットとなります。

🤝 当事務所にお任せいただくメリット
条件にある「境界や権利関係が明確であること」を満たすためには、法務局の古い図面と現地の状況を突き合わせる正確な調査が必要であり、境界が未確定な場合は事前に「土地境界確定測量」を行う必要があります。

当事務所なら、土地家屋調査士として境界の確認や測量、杭の設置を行うだけでなく、元公務員の行政書士として農地の現状確認や全体の書類作成まで一括して対応可能です。あなたの土地が対象になるかどうかの診断からサポートいたしますので、どうぞお気軽にご相談ください。

※詳細な条件や対象外（却下・不承認）となる具体的な要件につきましては、

法務省ホームページ「相続土地国庫帰属制度について」

もあわせてご参照ください。

相続土地国庫帰属制度は、誰でも自由に申請できるわけではなく、「相続や遺贈によって、その土地の所有権を引き継いだ相続人」が対象となります。みずから売買で進んで購入した土地や、法人が所有している土地などは対象になりません。

手続きを進めるにあたって、以下の実務上の重要なポイントを押さえておく必要があります。

⚠️ 申請前には「相続登記（名義変更）」が必要です
「まだ亡くなった親の名義のままだから、そのまま国に引き取ってもらいたい」と思われるかもしれませんが、制度を利用するためには、事前に法務局で相続登記を済ませ、名義をあなた（申請人）に変更しておくことが望ましいです。