【完全版】地目変更手続きガイド｜手順・費用・必要書類まとめ
淵名 大輝こんにちは！
愛知県新城市で土地家屋調査士を務める淵名大輝（ふちな だいき）です。
土地を取得したり相続した後、あるいは新たに開発計画を進めるとき、登記簿に記載された「地目（ちもく）」が実際の利用状況と異なるケースが意外に多く発生します。
正しい地目に変更していないと、不動産売買の際や金融機関による融資審査、固定資産税評価の場面で思わぬトラブルに発展することも。
ここでは、地目変更が必要な理由から手続きの流れ、関連許可の取得方法、費用相場、そして成功のポイント・注意点までを具体的に解説します。
ぜひ参考にしてください。
/
1.地目変更が必要になる代表的なケース
・空き地を駐車場や資材置き場に転用
たとえば住宅用地として登記された土地を、業務用の駐車場や建築資材置き場として利用する場合。実際の用途が「雑種地」や「その他用途」になるため、地目を合わせる必要があります。
・山林・原野を宅地や畑へ転用
山林や原野として登記されている土地を住宅地や農地に変更するとき。特に農地転用を伴う場合は農業委員会の許可が必須で、事前確認を怠ると手続きが進みません。
・新築物件・増改築に伴う地目と現況のズレ
建物を新築したものの、登記簿上は依然「田」「畑」「山林」のまま、といったケース。現況に即した地目変更をせずに建築登記を進めようとしても、受理されないリスクがあります。
2. 申請手続きのフロー
1）現地踏査・現況調査
土地家屋調査士が現地を訪れ、土地の形状や利用状況、周辺環境を詳しく調査します。測量図や航空写真、過去の登記情報と照らし合わせ、現況を正確に把握。
2）必要書類の準備
・登記申請書
・委任状（依頼者押印）
・その他必要書類
農地から宅地などへ変更する場合は農業委員会許可書も併せて準備します。
3）登記申請書の作成・法務局提申請
書類の不備や記入漏れがあると差し戻しや却下の原因に。土地家屋調査士が書類を入念にチェックし、管轄の法務局へ申請します。
4）登記完了通知の受領
通常、申請から１～４週間ほどで完了します。法務局から送られてくる「登記完了証」を受領後、変更後の登記記録で地目が正しく反映されているか最終確認を行います。
3. 費用の目安
地目変更登記を土地家屋調査士に依頼する場合の相場はおおむね以下の通りです。土地の筆数や必要許可の有無、調査範囲の広さで変動しますので、あくまで目安としてご覧ください。
－ 基本報酬（1筆）：50,000円～
－ 筆数追加（2～5筆）：1筆あたり10,000円～
トータルで5万円～15万円程度が一般的ですが、現地の状況や許可取得の難易度によって上下します。まずは無料見積りをご依頼ください。
4. 成功のポイントと注意点
・現況と地目の照合
現地踏査で得た測量データと登記簿上の地目を入念に比較。不一致があれば現況の証拠（写真や図面）を補強し、申請書類に反映します。
・法令要件の把握
農地や山林を転用する場合は農業委員会・市町村・都道府県の許可・届出手続きが必要です。関連する条令や条例を前もって調べ、手続きの優先順位を整理しましょう。
・早めの専門家相談
手続きを後回しにすると金融機関の融資審査や税務上の問題が発生しやすくなります。計画段階から土地家屋調査士に相談し、必要書類を早期に揃える体制を整えましょう。
・書類保管と再確認
提出した書類はすべて控えを保管。法務局から補正依頼や追加資料提出を求められても、迅速に対応できるようにしておくことが重要です。
5. よくある質問（FAQ）
Q. 申請から登記完了までどれくらいかかりますか？
A. 通常１～４週間ですが、農地転用や開発許可申請を伴う場合はさらに１～２か月を要することがあります。
Q. 自分で申請するメリット・デメリットは？
A. 自力申請は費用を抑えられますが、書類作成や法令確認の手間が膨大です。誤りがあると差戻しや却下になるリスクが高く、結果的に余分な時間・コストがかかることもあります。
Q. 役所への許可申請もまとめて依頼できますか？
A. 土地家屋調査士が代わりに申請できるのは、法務局への「地目変更登記」だけです。
農地を宅地にするための「農地転用許可」や、市街化調整区域での「開発許可」は行政書士の専門分野になりますが、必要に応じて信頼できる行政書士をご紹介しますのでご安心ください。
人気ブログランキング
愛知県ランキング
建設・不動産ランキング
土地家屋調査士ランキング
料理ランキング
＼ 最新情報をチェック ／
