登記記録の見方をプロが徹底解説！表題部の読み方と土地・建物の実態とは

2026年9月7日 2026年8月16日

淵名大輝

「不動産の登記記録」と聞くと、なんだか難しそう、自分には関係のない世界だと感じてしまう方は非常に多いものです。しかし、不動産の登記記録は、いわば土地や建物の情報を公的に示す“身分証明書”のようなもの。売買、相続、リフォーム、あるいは境界トラブルの予防など、人生のあらゆる場面でその中身を正しく理解しておく必要があります。

しかし、いざ一般の方が登記記録を目の当たりにしても、次のような壁にぶつかります。

どこを見ればいいのか、目がチカチカしてわからない
専門用語や独特の表記が多くて理解できない
表題部と権利部の違いがそもそもわからない

こうした声が非常に多いのが現実です。そこで今回は、登記記録の中でも「表題部」だけに絞って、行政書士・土地家屋調査士としての実務経験を余すところなく踏まえながら、表題部の意味・読み方・注意点・実務での使われ方を徹底的に解説します。

🧭 登記記録は「表題部」と「権利部」に分かれる

不動産の登記記録（登記簿）は、大きく2つのブロックに分かれています。

表題部（表示に関する登記）： 土地・建物の「物理的情報」（どこにあり、どんな形・大きさで、どんな種類なのか）を記録する部分です。
権利部（権利に関する登記）： 所有権や抵当権などの「権利関係」（誰のものか、担保がついているかなど）を記録する部分です。

今回の記事では、権利部には一切触れず、「表題部のみ」を徹底的に解説していきます。

🏞 土地の表題部の読み方（完全版）

まずは、土地の表題部に記載されている基本的な項目と、それぞれの見方、そして実務上の注意点を詳しく見ていきましょう。

① 所在（字名）

土地が属する「地番区域」を示します。

表記例：「新城市〇〇字△△」

ここで重要なのは、これが私たちが普段郵便物などで使う「住所（住居表示）」とは異なるという点です。登記上の所在は、行政上の町名や字（あざ）の区画に基づいているため、住所と一見して一致しないケースも珍しくありません。

② 地番

その土地を特定するための固有の番号です。

表記例：「123番1」

建物と同様に、土地にも「地番」という番号が振られています。これも住所の「何番地」とは異なる場合がありますので、不動産を特定する際には必ず「地番」を確認する必要があります。

③ 地目（ちもく）

土地の利用状況を示す、登記上の区分です。代表的なものとして以下のようなものがあります。

宅地
田
畑
山林
原野
雑種地
公衆用道路

実務上、非常に多い注意点として、「現在の利用状況（現況）と登記上の地目が一致しないことが多い」という点が挙げられます。例えば、昔は畑だった場所を長年放置して雑木林になっていても、登記上は「畑」のままになっているといったケースが多々あります。

④ 地積（面積）

登記上の土地の面積を示します。

表記例：「150.00㎡」

ここで大きな注意が必要なのは、「登記上の地積が必ずしも実測値と一致するとは限らない」という現実です。特に古い地籍図に基づいて登録されている土地は誤差が大きいことが多く、境界が不明確な土地では、実際に測量を行ってみると面積が大きく増減することがよくあります。

⑤ 登記原因・登記日付

その土地の表題部が作成された理由や、地積変更などの経緯が行われた原因と日付が記載されます。

表記例：「原因：分筆」「日付：令和5年4月1日」

土地がどのように分割されたり、地積が更正されたりしたのか、その歴史を読み解く手がかりになります。

🏠 建物の表題部の読み方（完全修正版）

次に、建物の表題部の読み方です。建物は土地とは異なる独特のルールや表記方法があります。実務上、正確な理解が求められる重要なポイントを解説します。

① 所在（＝建物が建っている土地の「番地」）

建物の所在は、その建物が建っている土地の「字名＋番地」で記載されます。

表記例：「新城市〇〇字△△123番地」

ここで注意したいのは、登記記録の表記として「番」ではなく“番地”が正しい表記であるという点です。また、これも実際の住所とは異なる場合があるため、登記上の所在を正しく把握することが不可欠です。

② 家屋番号（＝建物を特定する番号）

建物自体を特定するための番号です。

表記例：「123番」

建物の家屋番号は、土地のような「番地」ではなく**“番”**で表記されます。土地の地番と一致する場合もあれば、敷地が複数にまたがっているなどの理由で一致しない場合もありますので、混同しないよう注意が必要です。

③ 種類（建物の用途）

建物の主な用途を表します。

表記例：居宅、共同住宅、事務所、店舗、車庫など

これはあくまで登記上の用途であり、実際に使われている用途（現況）と異なるケースも散見されます。

④ 構造（主要構造＋屋根の種類＋階数）

建物の頑丈さや造りを示す項目です。ルールとして、主要構造＋屋根の種類（ぶき）＋階数で記載されます。

表記例：

木造瓦ぶき2階建
鉄骨造亜鉛メッキ鋼板ぶき平家建
鉄筋コンクリート造陸屋根3階建

⑤ 床面積（階ごとの登記上の面積）

建物各階の広さを示す項目です。

表記例：「1階 50.00㎡」「2階 45.00㎡」

ここで重要な注意点があります。一般的な木造建物では「壁芯（へきしん：壁の中心線）」で計算されることが多いですが、区分建物（マンションなど）や一部の特殊な建物では、必ずしも壁芯とは限りません（内法計算など）。 また、登記上の床面積と、建築確認申請時の図面に記載されている延床面積が微妙に一致しないケースも存在します。つまり、「登記上の床面積＝常に壁芯」と断定するのは不正確です。

⑥ 登記原因・登記日付

建物がいつ、どのような理由で登記されたかを示します。

表記例：「原因：新築」「日付：令和4年6月1日」

建物の建築時期や履歴を正確に読み取るための重要な手がかりとなります。

🌾 農地転用の表現に関する実務上の注意点

土地の表題部を確認した際、地目が「田」や「畑」となっているケースに出くわすことがよくあります。

もしこうした農地の利用を変更し、宅地にするなどの目的で活用しようとする場合、利用変更にあたって農地法の許可や届出が必要となる可能性があります。「農地の地目変更には必ず農地法の許可・届出が必要です」と一概に断定してしまうのは実務上不正確です。行政庁の運用、現在の現況、これまでの地目変更の有無、個別具体的な事情によって必要な手続きが変わるため、必ず個別判断が必要となります。