土地境界確定測量 —（不動産業者・未経験土地家屋調査士向け）

2025年10月29日 2025年9月5日

淵名大輝

こんにちは、愛知県新城市の土地家屋調査士の淵名です。

日々、現場で培った知識や経験をもとに、土地家屋調査士業務の裏側や実務のコツ、さらには最新の測量技術について情報発信を続けています。

今回は、特に不動産業者の皆様や、これから土地家屋調査士としてキャリアをスタートされる方に向け、土地境界確定測量の重要性とその実践方法、注意点について詳しく解説していきます。

ぜひ、この記事を参考にしていただき、私のホームページにも足を運んでいただければ嬉しいです！

※本記事は、生成AIを使用し、より簡略で分かりやすく説明しております。そのため、情報の正確性が担保できない部分があります。また、手続きの一般的な流れを記載しているため、各自治体や土地家屋調査士によって異なる場合があります。

以上の点をご了承いただき、読んでいただけると幸いです。

1. 土地境界確定測量とは？

土地境界確定測量は、土地の所有者や隣接地との境界を明確にするための測量作業です。
なぜ重要か？

トラブル回避：土地売買や相続、開発計画など、不動産取引において境界が曖昧だと後々の紛争の原因となります。正確な境界線を確定することで、トラブルを未然に防ぐことができます。
資産価値の向上：不動産の正確な情報が把握されることで、資産価値の査定や管理がスムーズに進みます。
法的根拠の確保：境界線に不備があると、後々の裁判や行政手続きで不利益を被る可能性があります。正確な測量データは、法的な証拠資料となります。

このように、土地境界確定測量は、不動産取引に関わる多くの関係者にとって非常に大切な役割を担っており、私たち土地家屋調査士が行う主要な業務のひとつとなっています。

2. 土地境界確定測量のプロセス

2.1 現場調査と事前準備

正確な境界確定測量を行うためには、まず現場調査と事前準備が不可欠です。

資料収集
公図（登記簿謄本）、古い測量図、地役権に関する資料などを徹底的に確認します。これにより、過去の取引履歴や既存の境界標の位置が明らかになります。
現地確認
現場に足を運び、実際の地形や現況を把握します。周囲の地物（樹木、フェンス、道路など）や既存の境界標識をしっかりとチェックし、不明確な点を補足するよう努めます。
関係者との事前打合せ
測量前に土地所有者だけでなく、隣接者とも情報共有を行うことで、後の立会いがスムーズに進みます。隣接者からは、過去の合意事項や境界に関するエピソードを聞くことができ、現場での混乱を回避するための重要な手がかりとなります。

2.2 測量作業の実施

事前確認後、いよいよ現場での測量作業に入ります。

測量器具の設置
- トータルステーションやGPS、レベル測量など、現場に応じた信頼性の高い機器を使用して、正確な座標データを取得します。
境界標の確認
- 既存の境界標があればその位置を確認します。

2.3 測量終了後

測量作業が終了したら、次のステップは成果の報告と行政手続きです。

データの記録と解析
測量データは、即座にデジタル化し、専用ソフトで解析を行います。これにより、細かな誤差を補正し、正確な境界線を導き出します。

測量報告書の作成
- 測量結果や使用したデータ、解析過程を詳細にまとめた報告書、図面を作成します。これが法的な証拠資料となるため、誤記や漏れがないように丁寧に仕上げる必要があります。

3. 隣接者の立会い — 境界確定の重要な一環

3.1 隣接者の立会いの意義と役割

土地境界確定測量では、隣接する所有者や関係者の立会いが欠かせません。隣接者の立会いには以下のような意味があります：

透明性の確保
隣接者が立会いに参加することで、測量作業の透明性が保持され、後日のトラブル発生リスクが減少します。お互いの意見や現地の状況が共有されることで、境界に対する合意形成がスムーズになります。
認識の統一
隣接者も現場での状況を直接確認することで、「こういう場所が境界」だという認識を共有できます。これにより、後日の紛争や認識の不一致を防ぐことが可能です。
合意形成の促進
測量結果の報告や境界標の設置に関する説明が行われる際、隣接者からの意見を反映することで、双方にとって納得のいく境界線の設定が実現します。対話や調整を通じ、法的な証拠資料がさらに信頼性のあるものとなるのです。

3.2 隣接者立会いのプロセスと対応方法

隣接者が立会いに参加する場合、調査士としては以下のポイントに留意します。

事前の打合せ
測量前に、隣接者との打合せを行い、双方の立場や過去の合意内容を整理します。これにより、現場での認識齟齬を未然に防ぐことができます。
現場での丁寧な説明
実際の測量作業中は、使用する機器や手法、測定の根拠などを隣接者に対して分かりやすく説明します。立会い者が専門用語に戸惑わないよう、具体例や図表を用いて解説することがポイントです。
意見の聴取と記録
隣接者からのご意見や懸念点があれば、必ず現場で聴取し、記録に残します。後日、報告書作成時にその意見も反映させることで、透明性と公平性が保証されます。
合意事項の明文化
測量結果をもとに隣接者と合意が得られた場合、その内容を文書化し、後のトラブル防止に役立てます。口頭での認識だけでなく、書面での確認が非常に大切です。

3.3 立会いによるメリットと注意点

メリット

境界線の認識を双方で共有できるため、後の法的紛争が未然に防げます。
測量作業の信頼性が高まり、データの正確性を第三者が保証する形となります。
隣接者との円滑な関係構築に寄与し、地域全体の信頼関係が深まります。

注意点

立会い者が多い場合、意見の相違から作業の進行が遅れる可能性もあります。適切な進行管理が求められます。
感情論や過去のトラブルが影響し、冷静な判断ができなくなるケースもあるため、調査士として中立的かつ丁寧なコミュニケーションが不可欠です。

5. 不動産業者と未経験の土地家屋調査士へのアドバイス

5.1 不動産業者の皆様へ

正確な土地境界確定測量は、取引の信頼性を左右する重要な要素です。

信頼のおける専門家との連携：隣接者の立会いを含めた、透明な測量結果の提供は、お客様の不安を解消し、安心して取引に臨むための信頼基盤となります。
迅速かつ正確な報告：疑問点や説明の必要な事項があれば、調査士と密に連携し、報告書の内容を確認することをおすすめします。

5.2 経験の浅い土地家屋調査士の方々へ

現場では、理論だけではなく実践が何よりも重要です。

事前準備と立会いの重要性：隣接者との打合せや現場での説明、意見聴取は、専門知識だけでなく人間力も求められます。これらのスキルは、現場での経験を重ねることで確実に向上します。
継続的な学習と最新技術の習得：新しい測量機器やデジタル解析ツールの研修に参加し、常に最新の知識を取り入れましょう。