土地の名義変更、司法書士と土地家屋調査士どっちに頼む？違いと選び方を解説

こんにちは！
愛知県新城市で土地家屋調査士を務める淵名大輝（ふちな だいき）です。

不動産の名義変更（所有権移転）は「誰に頼むべきか」を迷う相談が多いです。

結論はシンプルで、名義変更そのもの（権利部の登記）は司法書士の独占業務ですが、実務では土地家屋調査士との連携が不可欠な場面が多いといえます。

本記事は、事例を交えつつ「どの場面で誰に依頼すべきか」「費用と手続の流れ」「トラブル回避の実務的ポイント」を詳述する。

不動産の名義変更とは？まず押さえるべき基本

名義変更＝所有者情報の登記変更

不動産の名義変更とは、登記簿上の「所有者情報」を変更すること。

売買・相続・贈与などで所有者が変わった場合に必要となる手続きです。

 登記簿の構造：表題部と権利部

• 表題部：不動産の物理的情報（地目・地積・構造など）
• 権利部：所有権や抵当権などの権利関係
このうち、名義変更は「権利部」の登記に該当します。

司法書士と土地家屋調査士の違い

司法書士の役割：権利関係の登記専門家

司法書士は、所有権移転登記や抵当権設定・抹消登記など、法律上の権利関係を登記簿に反映する専門家です。

土地家屋調査士の役割：物理情報の登記専門家

土地家屋調査士は、測量や現地調査を通じて、不動産の形状・面積・地目などを登記簿に反映する専門家です。

不動産の名義変更は司法書士に依頼する

所有権移転登記は司法書士の独占業務

売買・相続・贈与などによる名義変更は、司法書士が行う「所有権移転登記」が必要です。

土地家屋調査士はこの登記を扱えません。

司法書士が対応する主な登記

土地家屋調査士が必要になるケース

境界や面積に不安がある場合

• 境界が不明確な場合は、土地家屋調査士による測量・立会いが必要。
• 地積が登記簿と実測で異なる場合は、地積更正登記が必要。

表題登記や地目変更が必要な場合

• 新築建物の表題登記は土地家屋調査士の業務。
• 農地から宅地への地目変更も調査士が対応。

 実務では連携が基本

司法書士と土地家屋調査士の連携例

• 新築住宅：表題登記（調査士）→所有権保存登記（司法書士）
• 相続：境界確認（調査士）→所有権移転登記（司法書士）

ワンストップ対応のメリット

• 手続きの抜け漏れ防止
• スケジュール調整がスムーズ
• 費用の見積もりが明確になる

費用相場と見積もりの取り方

司法書士の費用目安

• 相続登記：5万〜15万円
• 売買登記：登記手数料＋登録免許税
• 抵当権設定：ローン金額に応じた税額

H3 土地家屋調査士の費用目安

• 境界確定測量：20万〜50万円
• 地積更正登記：5万〜10万円（別途境界確定測量が必要です）
• 表題登記：5万〜20万円

まとめ：不動産の名義変更はこう進める

ステップ	担当者	備考
境界・面積の確認	土地家屋調査士	必要に応じて
所有権移転登記	司法書士	名義変更の本体
登記完了後の確認	自分	登記簿謄本を取得して確認

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