【実例紹介】昭和３０年代の未登記家屋を表題登記！古い建物の所有権証明と調査士の解決手順解説

2026年7月27日 2026年6月27日

淵名大輝

【実例紹介】昭和30年代の未登記の「はなれ」を表題登記したお話

こんにちは！行政書士・土地家屋調査士の淵名です。私の事務所では日々いろんな建物の登記に走り回っていますが、今回はその中でも特に記憶に残っている「昭和30年代に建てられた未登記の建物」を、無事に登記したときのエピソードをお話ししますね。

もちろん依頼者様のプライバシーに関わるところはアレンジしていますが、実務のリアルなポイントはそのまま残してあります。「うちの敷地にも登記のない古い建物があるかも……」という方や、土地家屋調査士って普段どんな泥臭い仕事をしてるの？と興味がある方にも、きっと参考にしてもらえるはずです！

今回の主役は、ご自宅の敷地内にポツンと建っていた「はなれ（離れ）」。依頼者様のお父さん世代が昭和30年代に建てて、長年物置や住まいの一部として普通に使ってきた建物です。新築の家なら「建築確認済証」などの書類が揃っているのでスパッと登記できるのですが、昭和30年代の古い建物となると話は別。当時の書類なんてどこにも残っていないのが普通です。じゃあ、書類がない中でどうやって「これは私の建物です」って法務局に証明したのか、その舞台裏をお見せします！

きっかけは「相続手続き」での大発見

ことの始まりは、依頼者様から「親が亡くなったので相続の手続きを進めたい」とご相談をいただいたことでした。土地や建物の名義を変えるためにいろいろ調べてみたら、なんと、ずっとそこにあるはずの「はなれ」の登記簿がどこにも見当たらない……。そう、世間では全く珍しくない「未登記家屋」だったんです。

当時は今ほど建築のルールが厳しくなかったこともあって、建てたものの登記はそのまま放置、というケースが本当によくあります。とはいえ、今回の建物は建築当時の契約書も設計図面も一切残っていない状態。まさに「土地家屋調査士としての腕の見せ所」という、ちょっと燃えるシチュエーションでした。

書類がない！それなら別の方法で所有権を証明するまで

建物の登記（表題登記）をするためには、法務局に「この建物は間違いなく、この依頼者様のものです」と認めさせなければいけません。公式な証明書がない中で、私たちが用意した強力な助っ人たちがこちらの3つです。

（１）固定資産税の課税台帳（証明書）

登記はされていなくても、役所はしっかり建物を把握していて、長年固定資産税の通知が届いていました。役所の台帳に「所有者」として名前が載っている。これはかなり強い味方になります！

（２）隣のお家の人からもらった「所有証明書」

古い建物の場合、お隣さんが建築当時のことを覚えてくれているケースがよくあります。今回も「そうです、このはなれは〇〇さんが建ててずっと使っています」というお墨付きをお隣さんからいただき、実印と印鑑証明書をセットにして提出しました。この第三者の証言が、法務局を動かす大きな一押しになります。

（３）遺産分割協議書

亡くなった先代からの相続であることをハッキリさせるために、相続人みんなで「このはなれは私が引き継ぎます」と合意した書類を用意。こちらも全員の印鑑証明書をバチッと添えました。

これらのピースをパズルのように組み合わせることで、「これだけ証拠が揃っていれば、どう見ても依頼者様の建物ですよね」という完璧なストーリーを作り上げました。

いざ現場へ！測量と法務局への猛アタック

証拠書類が集まったら、次は私の大好きな現場作業です。最新の測量機器を持って現地へ飛び、建物の大きさを正確に測っていきます。

古い建物って、長年の間にちょっと増築されていたり、軒先が出っ張っていたりと、一筋縄ではいかない工夫が詰まっているのが面白いところ。現況をミリ単位でしっかりと把握して、法務局に提出するための建物図面を描き上げました。

普通の案件より提出できる書類が少ない分、「なぜこの資料を出すのか」「建物がどういう経緯をたどってきたのか」を詳しくまとめたオリジナルの補足説明書も一緒に提出。法務局の担当者ともじっくりやり取りを重ね、ついに無事、登記を完了させることができました！

すっきり解決して、次の世代へ安心を

ピカピカの登記事項証明書と図面をお渡ししたとき、依頼者様が「ずーっと心のどこかでモヤモヤしていた未登記の問題が、これでようやく片付きました！」と、本当にホッとした笑顔を見せてくれたのが何より嬉しかったです。

未登記の建物は、普段は実害がなくても、いざ相続が起きたり、土地を売ろうとしたり、リフォームのローンを組もうとしたりした時に、一気に大問題として目の前に立ち塞がってきます。だからこそ、気づいた時に早めに動くのが一番の正解なんです。

【おわりに】

昭和30年代の未登記家屋の表題登記は、確かに新築と比べれば集める書類も多くてちょっと大変です。でも、今回のように固定資産税の課税データや、お隣さんの温かいご協力、そして遺産分割協議書などをうまく組み合わせれば、ちゃんと道は開けます！諦めなくて本当に大丈夫です。

「うちの敷地にあるこの物置、そういえば登記してないかも……」「実家の相続を前に、建物の状態を確認しておきたいな」という方は、ぜひ一度お気楽に私にお声がけください。現地の調査から、面倒な資料集め、法務局への申請まで、お隣を走るパートナーとしてワンストップでまるごとサポートします。一緒にすっきり解決しちゃいましょう！

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