【ハザードマップの盲点】地目で読み解く土地の「履歴書」｜元公務員・土地家屋調査士が教える、災害リスクをあぶり出す登記簿の読み方

2026年4月6日 2025年12月18日

淵名大輝

近年、毎年のように発生する豪雨、地震、そして土砂災害。マイホームを建てる際や土地を購入する際、多くの方が「ハザードマップ」を確認するようになりました。

しかし、土地家屋調査士として多くの現場を歩き、古い登記簿や図面を解析してきた私は、あえてお伝えしたいことがあります。それは、「ハザードマップが安全（色なし）だからといって、その土地が本当に安全だとは限らない」ということです。

ハザードマップはあくまでシミュレーションに基づいた「予測」です。対して、登記簿に記された「地目（ちもく）」は、その土地がかつてどのような姿であったかを示す「履歴書」です。本記事では、プロの視点から「地目」と「災害リスク」の深い関係について徹底解説します。

【1】ハザードマップの限界と、登記簿「地目」の真実

行政が提供するハザードマップは非常に優れたツールですが、基本的には「地形」や「過去の浸水実績」から算出された広域的なデータです。一方、ピンポイントな「地盤の強さ」や「かつての地質」までは反映しきれないことがあります。

地目は土地の「性質」を雄弁に物語る

現在「宅地」として家が建っている土地でも、登記簿を遡って「閉鎖登記簿」を調べると、かつては別の地目だったことがわかります。たとえば「田」「池沼」「山林」などです。土地を造成し、見た目を変えることは簡単ですが、数十年、数百年にわたって積み重なった土地の性質（地質）は、簡単には変わりません。

ポイント：ハザードマップは「未来の予測」、地目は「過去の事実」。この両方を重ね合わせることこそが、最強の防災調査になります。

【2】注意すべき地目リストと、潜む災害リスク

登記上の地目は23種類ありますが、その中でも特に災害リスクとの関わりが深いものをプロの視点で分類しました。

① 「田」「畑」：地盤沈下と液状化の火種

もともと水分を多く含む農地は、宅地として造成された後も地盤が軟弱なケースが多いです。特に「田」だった場所は、地震の際に揺れが増幅しやすく、液状化のリスクがつきまといます。ベタ基礎を打っていても、周囲一帯が「元・田んぼ」であれば、家全体が傾くリスクを考慮しなければなりません。

② 「池沼（ちしょう）」：最強の警戒地目

登記簿に「池沼」という文字を見つけたら、土地家屋調査士としては最大限の注意を払います。かつて池や沼だった場所は、堆積した土が非常に柔らかく、地下水位が高いのが特徴です。ハザードマップで浸水域に入っていなくても、地盤強度の観点からは非常に不安定な「超ハイリスク地」と言わざるを得ません。

③ 「山林」：土砂崩れと「盛り土」の罠

「山を削って作った宅地だから地盤は硬いはず」という思い込みは危険です。山の斜面を造成する場合、必ず「切り土」と「盛り土」が発生します。硬い岩盤を削った「切り土」部分は安全ですが、そこに土を盛っただけの「盛り土」部分は、豪雨時に崩落する危険性が極めて高いのです。地目が「山林」から「宅地」に変わった時期が古いほど、当時の造成技術の未熟さによるリスクが隠れています。

地目	主なリスク	土地家屋調査士の視点
田・池沼	不等沈下、液状化	近隣のブロック塀の傾きや道路の起伏をチェックします。
山林・原野	土砂災害、地滑り	「切り土」と「盛り土」の境界線を見極める必要があります。
墓地	心理的瑕疵、軟弱地盤	実は地盤が掘り返されていることが多く、強度が低い場合があります。

【3】元公務員が明かす「ハザードマップが作られる裏側」

【重要コラム：マップは「面」、調査士は「点」】
私たち土地家屋調査士は「1筆の土地」を「点」で見ます。隣の家は大丈夫でも、自分の家の下だけかつて水路が通っていた（水路敷の登記がある）といったケースは、ハザードマップには映りません。この微細な差異が、被災時の命運を分けるのです。

【4】自分でできる！土地の「履歴」を調査する3つの方法

不動産業者任せにせず、自分自身の目で確認するための具体的な手法を教えます。

1. 閉鎖登記簿を取得する

法務局で現在の登記簿だけでなく、「閉鎖登記簿」を取得してください。これによって、昭和初期やそれ以前にその土地が何であったか（地目）が判明します。タイトルに「田」や「原野」が並んでいれば、造成の歴史を探る手がかりになります。

2. 「今昔マップ」で古地図を比較する

Webサービス「今昔マップ」などを使えば、明治・大正時代の地図と現在の地図を重ねて見ることができます。昔の地図に水車マークがあれば水路があった証拠、湿地帯のマークがあれば地盤が緩い証拠です。

3. 地名に隠された「水」の文字を探す

地目が「宅地」であっても、旧地名（小字名など）に「沼」「池」「溝」「河」「沢」といった水に関連する文字が含まれている場合、それは過去の地形を反映していることが非常に多いです。

【5】土地家屋調査士に依頼するメリット：実地調査と図面解析

「地目」の変遷を知るだけでは不十分な場合もあります。境界確認の際に、私たち土地家屋調査士は以下のような観点で土地の安全性を評価することが可能です。

古い地籍図（公図）の解析：現地の形状と古い公図を照らし合わせ、不自然な土地の境界線（かつての崖地や水路の跡）を特定。
現地での物理的証拠の確認：古い石垣、擁壁のクラック、境界標の傾きなどから、地盤が動いているサインを読み取る。
隣地所有者へのヒアリング：境界立ち会いの際、その土地の数十年分の記憶（昔どこまで水が来たか、どこが崩れたか）を周辺住民から聞き出す。

【6】まとめ：知ることで、災害リスクは「回避」できる

ハザードマップを見て安心するのも、不安になるのも、その土地の「本当の姿」を知ってからでも遅くありません。

地目は、過去から届く土地のメッセージです。もしこれから土地を買う、あるいは今住んでいる場所の安全を確かめたいのであれば、一度登記簿をじっくり眺めてみてください。そこに「池沼」や「田」の文字を見つけたとしても、それは「住んではいけない」という意味ではなく、「適切な地盤改良や防災対策を行うためのヒント」なのです。